Egy háromszobás lakás havi bérleti díja a pozsonyi Főrévben 800 euróba kerül, míg egy vele nagyjából egyenértékű lakásra felvett lakáskölcsön havi törlesztője egy fiatal családnak kevesebb mint havi 700 euróra rúg. Ez a két szám jellemzi leginkább a szlovák ingatlanpiacot a Postoj.sk konzervatív lap elemzése szerint. A két szám közti különbség pedig egyértelműen mutatja azt is, miért részesítik előnyben az emberek a saját lakás/ház megvételét a bérléssel szemben. És ez nem csak a pozsonyi viszonyokat tükrözi.
Az ezer főre jutó új lakások számát tekintve Szlovákia az uniós sereghajtók közé tartozik. Ezen kívül a szakértők úgy vélik, hogy az inflációtól való félelem, az olcsó hitelek és a szűk kínálat egyaránt felhajtják a bérleti díjakat.
Mélységeiben elemezni a helyzetet egyáltalán nem egyszerű, részletes adatok a lakhatási lehetőségekről és szokásokról lényegében csak a népszámlálásból állnak rendelkezésre. A friss adatok feldolgozása még csak folyamatban van, a régiek pedig már tíz évesek. Tehát a piacnak egy valamirevaló felméréshez éveket kell várnia, mert nincs elég releváns adat. A digitalizáció korában szánalmasan gyengének látszik a szlovák állam IT-infrastruktúrája…
A 2011-es népszámlálás adatai szerint ezer lakosra 329 bérlakás jutott. Az uniós átlag 400. Ha Szlovákia utol akarná érni az uniós átlagot, akkor 2011-től mostanáig 400 ezer lakást kellett volna felépítenie. Friss adatok nincsenek, a legutóbbi becslés 2019-ből való, eszerint 2011 és 2019 között 112 ezer lakás épült meg. Aligha valószínű, hogy fennmaradó 288 ezren azóta sikerült felhúzni.
Nem passzol a kínálati oldal
Kérdés, hogy a piac miért nem képes igazodni a kereslethez, illetve hogy akar-e egyáltalán. A legtöbb ingatlanfejlesztő a források hiányára és a túlságosan (és valóban) körülményes építésügyi eljárásra hivatkozik, de gondot okoz a szabad telkek felvásárlása és a munkaerőhiány is.
A helyzet pedig azt eredményezi, hogy a lakásárak gyorsabban nőnek, mint a fizetések. Az Ingatlan Unió adatai szerint az elmúlt három évben a lakások árai a megye jogú városokban 35 százalékkal emelkedtek, és ennek megfelelően nőttek a bérleti díjak is.
Az ugyan igaz, hogy egy átlag szlovákiai bevételeinek kisebb részét fordítja lakhatásra, mint az uniós átlag, de nincs is miből ezt megtennie. A csalóka középérték mögött azt látni, hogy a szlovákiai háztartások, családok negyede (!) bevételeinek több mint 40 százalékát kénytelen lakhatására költeni.
Nincs valódi koncepció
Elvileg ezen a helyzeten akar változtatni a Sme rodina által még a választások előtt javasolt, aztán a Pčolinksý-ügy kirobbanása után látványosan jegelt lakásépítési program. Mivel minden hasonló javaslatnál az olyan kérdések kerülnek előtérbe, hogy ki fogja megfizetni a lakások árát, ki fog rajta keresni, és kik vesztenek majd rajta, a dolog komoly politikai hullámokat ver.
Hiányzik a koncepció a lakástámogatási rendszerből, vannak konkrét támogatási lehetőségek, de ezek csak kevés embert érintenek a jelenleg szabályozás miatt. Pozsonyban a lakások 1 százaléka esetében szabályozzák a bérleti díjat. Brünneben az arány 15 százalék, Bécsben 60 százalék. Az uniós átlag 10 százalék.
A dilemma abban áll, hogy egy esetleges új rendszer mekkora kedvezményezetti körrel számol. A Költségvetési Felelősség Tanácsának elemzése szerint ugyanis, ha túl sok embert húznak be a programba, az túl nagy nyomás veszi az ingatlanpiacot, és haszon helyett a változás csak kárt okoz.
Ha túlságosan sok lesz a szabályozott bérleti díjú lakás, akkor az ingatlanfejlesztőknek kevésbé éri meg lakást építeni, vagyis középtávon csökkenhet a kínálat. Ha pedig túl sok ember kap támogatást a bérleti díjra, akkor túlságosan megemelkedik a kereslet, ami megint csak felhajtja a bérleti díjakat.
Két dolog, ami nélkül nem megy
A helyzetet több féleképpen, akár több megoldás kombinációjával is kezelni lehetne. Az egyik az építési törvény egyszerűsítése, ami tényleg hatalmas mennyiségű bürokratikus akadályt hárítana el. A másik a telkek kínálatának rendezése, amihez a általános telekrendezésre lenne szükség.
Megjegyezzük, hogy mindkettő rendszeresen felmerül politikai témaként, ám soha nem valósulnak meg, annak ellenére, hogy nem csak ingatlanfejlesztők, de például a kisgazdák is támogatnák az ötletet. Egyszerűen arról van szó, hogy a jelenlegi rendszer a legnagyobb játékosoknak kedvez, akik ebben a rendszerben hatékonyabban tudják érvényesíteni saját akaratukat és anyagi érdekeiket. Iszonyatosan eltökélt politikai akaratra lenne szükség tehát ahhoz, hogy a helyzet változzon. Ebből viszont Szlovákiában enyhén szólva is hiány van.
A Sme rodina javaslata ezer sebből végzik, és hátsó szándékot sejtet
A Sme rodina megoldása is egy alternatíva. A gond az, hogy egyáltalán nem hibátlan. Például nem foglakozik kellőképpen azzal, milyen hatást gyakorolna az államkasszára. Nyilván az olcsó bérlakások a lakosság egy rétege örülne, ám ha ez adóemeléssel vagy inflációval járna, már nem lenne olyan vonzó alternatíva.
A legbeszédesebb az, ahogy a törvény beterjesztői leírták, honnan akarnak pénzt előteremteni évi húszezer lakás megépítéséhez: az államkasszából, és pont. Nem írják le, milyen módon, mely területek rovására.
Aki egy ekkora projekt esetében ilyen pénzügyi indoklás után azt várja, hogy majd csonk nélkül, politikai vita nélkül átmegy a javaslata, az párját ritkítóan naiv politikus lehet, vagy csak alibit keres, miért ne kelljen megvalósítania a választási kampányban tett legfőbb ígéretét. Mert nyilvánvaló, hogy a lakásépítési program gigászi költségeit senki sem fogja önként vállalni, így legalább a konstruktív tervezés látszatát illett volna fenntartani.
Arról nem is beszélve, hogy a bérlettámogatási rendszer bevezetése ugyanolyan hatással bírna, mint az energiaárak árszabályozása vagy a 13. nyugdíj illetve az ingyen vonatozás: ezek mind igen költséges, mindenkire ráterhelt választási kampányeszközökké váltak, amelyek mindig csak egy bizonyos réteg meggyőzősét szolgálják.
Vitás kérdések
Ráadásul létezik-e garancia arra, hogy a bérleti díjak nem szállnak el, hogy az ingatlanfejlesztők nem élnek vissza a helyzettel, hogy nem alakul ki sajátos bérletidíj-lufi. Röviden: a javaslat kidolgozóit teljesen hidegen hagyták javaslatuk közép- és hosszútávú következményei. Ez pedig egyetlen – egyébként megfontolandó – támogatási sémánál sem ajánlatos.
Hogyan akarják megoldani az építőipart alapesetben is hátráltató munkaerőhiányt? Migrációval? Mi lesz az egyre dráguló alapanyagokkal, amelyeket a program tovább fog drágítani? Ki fizeti ennek az árát, és egyáltalán, milyen hatással lesz az öngerjesztő infláció az új lakások áraira, bérleti díjaira? Ezekre a kérdésekre meg sem próbáltak választ adni.
Épp ezért, a lakásépítési program egyébként valóban hangzatos projektje jelenlegi formájában a legtöbb felelős politikus számára vállalhatatlan. És ezzel a Sme rodinának is tisztában kellett lennie. A kormányprogramban ugyanis, bár valóban ott van a bérlakástámogatás megoldása, de azzal a feltétellel, hogy nem növeli meg az államadósságot és a költségvetési hiányt.
Az, hogy ezt a kitételt a Sme rodina könyvelési trükkökkel kerülné meg, szintén sokat elárul…
Körkép.sk
Forrás:korkep.sk
Tovább a cikkre »
