Mennyit ér a nettó bére? Ez alapján számolja a bank a hitelt Tornyai Bianka2026. 07. 09., cs – 12:46
Meghatározza a mindennapjainkat, társaságban legtöbbször felmerül, sokaknak mégis kellemetlen a téma. A lakosság nagy része nehezen bánik vele. Igen, a pénzről van szó. Ne tévedjen el a pénzügyek világában, tartson velünk és tegye fel kérdéseit Zsupcsan Zoltán pénzügyi szakértőnek, a Pénzügy.sk alapítójának!
A héten a következő kérdésre adott választ Zsupcsan Zoltán pénzügyi szakértő:
Stabil és egészen jó a havi keresetem, de honnan tudhatom, hogy mennyi hitelt kaphatok, és milyen árkategóriájú ingatlant engedhetek meg magamnak a fizetésemből?
„Sokan azt gondolják, hogy ha van egy biztos állásuk, a bank azonnal és gondolkodás nélkül annyi hitelt ad, amenyit az ügyfél kér. A valóságban azonban a pénzintézetek szigorú matematikai képletek alapján számolnak, amelyeket a Szlovák Nemzeti Bank ír elő számukra”
– mutatott rá Zsupcsan Zoltán. Ahhoz, hogy pontosan megértsük a saját korlátainkat és lehetőségeinket, szerinte három bűvös rövidítést kell megismerniünk: a DTI-t, a DSTI-t és az LTV-t.
1. DTI (Debt to Income): A maximális hitelkeret
A DTI (adósság/jövedelem arány) határozza meg a hitelkeretünk maximumát. A szabály rendkívül egyszerű: a bank legfeljebb a tiszta éves jövedelmünk nyolcszorosát adhatja hitelként.
„Hogyan számoljuk? Ha egyedülállóként havonta nettó 1 000 eurót visz haza, az éves tiszta jövedelme 12 000 euró. Ennek a nyolcszorosa 96 000 euró. Ez az elméleti hitelplafonja, de vigyázat, ez csak a legfelső határ, egyáltalán nem biztos, hogy a bank ténylegesen ennyit is folyósít”
– figyelmeztet a pénzügyi szakértő. Itt lép be a képbe a sokkal szigorúbb és kicsit bonyolultabb mutató: a DSTI.
2. DSTI (Debt Service to Income): Havi törlesztés alapján számolt maximum
A DSTI (törlesztés/jövedelem arány) azt vizsgálja meg, hogy a mindennapi megélhetési költségek mellett a havi fizetéséből reálisan mennyi pénz maradhat a hitel törlesztésére. A szabály szerint a törlesztőrészletek összege nem haladhatja meg a nettó jövedelem 60%-át.
„A gyakorlatban ezt a számot egy leegyszerűsített képlettel számolhatjuk ki: jövedelem – létminimum – 40%-os kötelező tartalék – meglévő hitelek törlesztőrészletei – stressz-párna = A maximális havi törlesztőrészlet, amit bevállalhatunk. A bank maximálisan annyi hitelt adhat, aminek a törlesztése nem haladja meg az így kapott számot”
– magyarázta.
Kifejtette, hogy ez a mutató három dolog miatt nagyon érzékeny, mégpedig a meglévő hitelek, a gyerekek és a stressz-párna miatt.
„Ha van lízingje, áruhitele vagy hitelkártyakerete, azok törlesztőrészletei közvetlenül csökkentik azt az összeget, amit további hitelre fordíthat. A létminimum összege közvetlenül függ a háztartás tagjainak számától. Ha gyermekei vannak, az utánuk számított létminimumot is levonják a fizetésé összegéből. A stressz-párna pedig azt jelenti, hogy a bank köteles kiszámolni, hogy a kamatok 2 %-os emelkedése után is képes lenne-e törleszteni az ügyfél”
– magyarázta Zsupcsan Zoltán.
3. LTV (Loan to Value): A saját tőke kérdése
A pénzügyi szakértő figyelmeztet, ha valaki a jövedelme alapján alkalmas is a hitelre, még mindig meg kell birkóznia az LTV (hitel/ingatlanérték arány) mutatóval. A bankok alapesetben az ingatlan értékének maximum 80%-át ítélik meg hitelként, a maradék 20%-ot saját erőből kell előteremtenie a vásárlónak.
„Ez azt jelenti, hogy egy 100 000 eurós lakásnál a bank legfeljebb 80 000 eurót ad. Egy 200 000 eurós ingatlannál már 40 000 eurót tesz ki az önrész. Ez a hatalmas összeg jelenti ma a legfőbb akadályt a fiatalok számára”
– véli Zsupcsan Zoltán.
NAGY VÁLTOZÁS: Hogyan segít az állam a fiataloknak?
A Szlovák Nemzeti Bank (NBS) felismerte, hogy a folyamatosan elszálló ingatlanárak és a magas önrész-követelmények miatt a fiatalok szinte teljesen kiszorulnak a lakáspiacról, miközben a vásárlások jelentős része (2025-ben például a tranzakciók 56%-a) tisztán befektetési célból történt.
Ennek a helyzetnek a kezelésére 2026. október 1-jétől egy rendkívül fontos szabályozás lép életbe:
1. Könnyítés az első lakásvásárló fiataloknak: A 35 év alattiak, akik az első saját ingatlanukat vásárolják meg, az állami szabályozási nyomás hatására sokkal magabiztosabban kaphatnak akár 90%-os hitelt is a bankoktól, de a jövedelmi feltételeknek továbbra is meg kell felelniük. Ez azt jelenti, hogy egy 100 000 eurós lakásnál 20 000 euró helyett elegendő lesz mindössze 10 000 euró saját erőt felmutatni.
2. Szigorítás a befektetőknek: Azok az ügyfelek, akiknek már legalább két ingatlanuk van, a harmadik és további lakásaik vásárlásához legfeljebb 70%-os hitelt kaphatnak a banktól. Ezzel a lépéssel a nemzeti bank lassítani szeretné a befektetési célú vásárlásokat, visszaadva a piacot azoknak a családoknak, akik valóban lakni szeretnének az ingatlanokban.
Mi a teendő?
A kamatok drasztikus és gyors csökkenésére a következő években nem érdemes számítani, így a kivárás önmagában ritkán jó stratégia, ha már megvannak a szükséges forrásaink. A legfontosabb, hogy ne akkor kezdjen el számolni, amikor már megtalálta álmai lakását. Menjen biztosra: térképezze fel előre a bonitását, kérjen kalkulációt, és legyen tisztában azzal, hogy a DTI és DSTI mutatói alapján hol húzódik a pénzügyi határa.
Ha kérdése van a saját hitelképességével vagy a 2026-os változásokkal kapcsolatban, írjon a szerkesztőségnek az [email protected] címre, hogy azt eljuttathassuk Zsupcsan Zoltánhoz, és a következő Pénzügyi Iránytűben válaszolhasson rá!
Forrás:ujszo.com
Tovább a cikkre »
