A változó, illetve rövid fix periódusú hitelek magasabb jövedelemhez kötését az is indokolja, hogy az MNB adatai szerint e hitelek átlagos futamideje is számottevően magasabb, mint a hosszú időre fixált kölcsönöké.
A lakáshitelt felvevő ügyfelek biztonsága és a kiszámítható törlesztőrészletű, fix kamatozású lakáskölcsönök további térnyerése érdekében a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi stabilitási tanácsának (PST) döntése értelmében idén októbertől módosulnak az adósságfékszabályok. 2018. október 1-jétől az új, öt évnél rövidebb kamatperiódusú forint-jelzáloghitelek felvétele esetén az adós havi törlesztőrészleteinek összege nem haladhatja meg a rendszeres havi nettó jövedelem 25, illetve – 400 ezer forintot meghaladó igazolt jövedelem esetén – 30 százalékát –, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) 25, illetve 30 százalékra csökken. Öt évnél hosszabb, de tíz évnél rövidebb kamatperiódusú új forintalapú jelzáloghiteleknél az arány a PST döntése szerint a rendszeres havi nettó jövedelem 35, illetve 40 százaléka lehet. A tanács egyedül a legalább tíz évre vagy a futamidő végéig fixált kamatozású forint-jelzáloghitelek esetében tartotta fenn az eddig érvényes 50, illetve 60 százalékos JTM-limiteket. Az elmúlt években látható nominális és reálbér-emelkedésre tekintettel a magasabb arányú törlesztőrészletek vállalását a rendelet 2019. július 1-jétől a mostani 400 ezer helyett 500 ezer forintban írja majd elő.
Az MNB értékelése szerint
a rövidebb kamatperiódusú lakáshitelek törlesztőrészlete gyakrabban megváltozhat, s ez a változás a jelenlegi kamatpályát látva a kamatok emelkedése, ezért a hitelek törlesztőrészletének emelkedése irányba hat.
Következésképp az ilyen hiteleket felvevő ügyfeleknek kellő jövedelemtartalékkal kell rendelkezniük, hogy a hitelek visszafizetése problémamentesen megvalósuljon.
Az új JTM-szabályozás bevezetéséről az MNB egyeztetett a piaci szereplőkkel. A Világgazdaság információi szerint a pénzintézetek számára is fontos volt, hogy a szigorítás szabályozásként jelenjen meg, mert csak ez biztosíthatta a piaci versenyre gyakorolt semleges hatást.
A Magyar Nemzeti Bank legutóbbi makroprudenciális jelentéséből kiderül, hogy a változtatás érdemi visszafogó hatása a szigorítás mértékéhez képest enyhe: a változó kamatozású, maximum hároméves kamatperiódusú új hitelek alig több, mint harmadát (34,5 százalék) folyósították a vizsgált időszakban 30 százalék feletti JTM-mutatóval.
Az is látható, hogy a hosszan fixált hitelek esetében is csak szerény mértékben nagyobb a magas jövedelmi kitettséget jelző hitelek aránya (36,2 százalék). A jelentésben szereplő adatoknál alaposabb bontásból az derül ki, hogy a legmagasabb, 29,1 százalékos átlagos JTM-értéket a tíz éven túli rögzítés mellett folyósított lakáshitelek terén lehetett kimutatni, ami észszerűnek tűnik. E tekintetben tehát akár azt is mondhatnánk, hogy nem volt égető szükség a lépésre.
Az MNB legfrissebb, a 2017-es hitelezést összefoglaló adatait elemezve ugyanakkor hamar ráébredünk arra, hogy igenis lépni kellett. Tudniillik az öt-tíz éves, illetve a tíz éven túli kamatfixálási banki szerződések átlagos futamideje lényegében a kamatperiódushoz kötődik. Előbbinél a tíz évet alig meghaladó 123 hónap az átlagos futamidő, míg a hosszabb hiteleknél a végig fix kölcsönök esetében észszerű tizenöt éves futamidőt adja ki a 183 hónapos átlagos futamidő. Mindez azt jelenti, hogy a hosszan fix hiteleknél a kölcsön teljes futamideje alatt maximum egy alkalommal árazódhatnak át a kamatok, drágítva a törlesztőrészleteket. Megdöbbentő tény azonban, hogy
a rövidebb kamatperiódusú hitelek futamideje számottevően hosszabb: a három–öt évre fixált hitelek esetében 195, az egy–három éves kamatperiódusnál 183, míg a változó kamatozású hiteleknél 243 (!) hónapos az átlagos futamidő.
Kell-e mondani, hogy semmilyen kiszámíthatóságot nem jelent a hitelezettek számára, ha a futamidő alatt nyolcvanegy alkalommal módosulhat a törlesztőrészlet – a háromhavi Buborhoz kötött hitelek esetén. S bár az MNB átlagos JTM-mutatója, ahogy láttuk, a változó kamatozású hitelek terén rendkívül alacsony – a jegybank az éven belül változó kamatozású hiteleknél 26,5 százalékos átlagos JTM-terhet mért –, felvetődik a kérdés, hogy ez a kedvező adat mennyiben köszönhető annak, hogy a változó kamatozású hiteleknél a JTM-korlátokhoz a futamidők hosszabbításával alkalmazkodtak a hitelfelvevők (és a hitelnyújtó bankok)?
Önmagában persze nem baj, ha – észszerű határokon belül – a futamidő eltolásával csökkentjük a törlesztési terhet, ám azt látni kell, hogy e lépés erőteljesen növelheti a visszafizetendő összeget, s aránytalanul hosszú ideig lekötheti az adós jövedelmét, ami szintén makroprudenciális probléma lehet. Ráadásul – miként már jeleztük – épp a csökkenteni akart törlesztőrészlet esik áldozatául annak, hogy a változó kamatozás mellett nagymértékben megnő a kamatok átárazódásának száma, s az induló, kedvező törlesztőrészlet hamar a múltba veszhet. (Érdekes szabályozói kérdés, hogy a szigorodó JTM-szabályok miatt miképp lehet majd megakadályozni a futamidők említett okból való bővülését.)
A teljes cikk a hétfői Világgazdaságban olvasható
Forrás:vg.hu
Tovább a cikkre »
