Nyugdíj lakáskiadásból? Fontos változás jöhet Tornyai Bianka2026. 09. 03., cs – 15:38
Meghatározza a mindennapjainkat, társaságban legtöbbször felmerül, sokaknak mégis kellemetlen a téma. A lakosság nagy része nehezen bánik vele. Igen, a pénzről van szó. Ne tévedjen el a pénzügyek világában, tartson velünk és tegye fel kérdéseit Zsupcsan Zoltán pénzügyi szakértőnek, a Pénzügy.sk alapítójának!
A héten a következő kérdésre adott választ Zsupcsan Zoltán pénzügyi szakértő:
Még mindig aranybánya a szlovákiai ingatlan? Miért nem ismétlődik meg a lakáspiac elmúlt tíz évének csodája?
„A szlovákiai háztartások vagyonának túlnyomó része négy falban áll. Az elmúlt évtizedekben a lakásvásárlás tűnt az egyetlen csalhatatlan, biztos befektetésnek. A szakértők és a banki adatok azonban arra figyelmeztetnek: a játékszabályok alapjaiban változnak meg. A rendszerváltás utáni privatizáció során a lakosság jelképes összegekért, alig pár havi átlagbérért jutott hozzá az állami bérlakásokhoz. Később, a Mečiar-korszak inflációja, majd a 2020 utáni drágulási hullám idején is az ingatlan mentette meg a családok megtakarításait az elértéktelenedéstől. Nem csoda, hogy sokak számára a mai napig az egyetlen elképzelhető nyugdíj-előtakarékosság egy vagy két kiadott lakás. Csakhogy ami az elmúlt tíz-húsz évben biztos sikerrecept volt, az a következő két évtizedben már korántsem hozza majd ugyanazt az eredményt”
– kezdi Zsupcsan Zoltán.
Elfogyott a hitelkeret
Az elmúlt évtized ingatlanár-robbanásának legfőbb motorja nem valamiféle megmagyarázhatatlan csoda volt, hanem az olcsó pénz, hitel formájában. Amikor a jelzáloghitelek kamata tartósan 1% körül mozgott, úgy tűnt, szinte kötelező hitelből vásárolni.
Ez a hajtóerő azonban kifulladt:
Kimerült keretek: Tizenöt évvel ezelőtt a szlovákiai lakosság eladósodottsága európai viszonylatban kifejezetten alacsony volt, bőven volt tér a hitelfelvételre. Mára a 25–45 éves korosztály zöme a maximális kapacitásáig eladósodott.
A szigorodó banki fékek: A Szlovák Nemzeti Bank (NBS) szigorú adósságfékei (a jövedelemarányos hitelkorlátok, LTV és DTI szabályok) ma már gátat szabnak a további eladósodásnak.
A kamatok új valósága: A nullás vagy 1%-os kamatok kora lejárt; a piacon a 3,5–4%-os kamatszint vált az új normává. A keresletet ma már kizárólag a valós vásárlóerő korlátozza, újabb hitelhullámra nincs fedezet.
Az időzített demográfiai bomba
Ha a hitelpiaci korlátok a középtávú fékeket jelentik, akkor a demográfia jelenti a hosszú távú falat. Ugyanis zsugorodik a kulcskorosztály.
„A lakáspiac gerincét a 25 és 44 év közötti réteg alkotja – ők alapítanak családot, ők lépnek a munkaerőpiacra, ők vesznek fel hitelt és vásárolnak ingatlant. Ez a korosztály Szlovákiában a 2010-es évek közepén érte el a csúcsát, mintegy 1,72 millió fővel. Ugyanez a 25–44 éves csoport 2040-re alig 1,13 millió főre olvad 600 ezer hiányzó vásárlót képezve ezzel”
– figyelmeztet a szakember.
A most aktív, népes „Husák-gyermekei” generáció mögött egyszerűen nincs akkora utánpótlás, amely kimerítené a kínálatot. Ez a strukturális eltolódás alapvető kérdést vet fel azok számára, akik ma azzal a feltevéssel vásárolnak befektetési ingatlant, hogy 15–20 év múlva, a nyugdíjkorhatárt elérve majd jó áron értékesítik azt: vajon lesz-e kinek eladni?
A 6%-os évek után jön a 4%-os realitás
„Az elmúlt 15 évben a szlovákiai ingatlanok mintegy 140%-os nominális növekedést produkáltak, ami nagyjából évi 6%-os átlagos drágulásnak felel meg. Összehasonlításképpen: ugyanebben az időszakban az amerikai tőzsdeindex (az amerikai részvények) 470%-ot hozott. A lakásárak növekedési üteme azonban az előttünk álló években törvényszerűen mérséklődik”
– folytatja Zsupcsan Zoltán. A jelenlegi gazdasági környezetben a szlovák GDP alig 1% körüli ütemben nő, a megélhetési költségek, az új adóterhek pedig tartósan lenyomják a fogyasztói bizalmat. Ilyen feltételek mellett a múltbeli évi 6%-os lakásár-növekedés helyett a jövőben reálisan inkább egy szelídebb, évi 3-4% körüli felértékelődés várható, ami alig haladja meg az inflációt és a bérnövekedést. Ehhez társul a bérleti hozamok lesújtó képe. Szlovákiában – különösen Pozsonyban – a lakásárak és a bérleti díjak aránya kifejezetten eltorzult: a bérleti díjakból származó bruttó hozam mindössze 2,8–3% körül mozog (évente ennyi bért kapunk a lakás értékéhez mérten).
A jelen védve van, de mi lesz a jövővel?
Joggal merül fel a kérdés: ha ennyi a negatív tényező, miért nem zuhannak máris a lakásárak?
„A válasz a kínálati oldalon keresendő. A szlovákiai lakásépítések és az átadott új lakások száma jelenleg többéves mélyponton van. A beruházások visszafogása miatt a piacon rövid távon hiány mutatkozik, ami mesterségesen magasan tartja az árakat. Ám ez csupán tüneti kezelés: amíg a kínálat szűkössége megvédi az árakat a rövid távú összeomlástól, addig a demográfiai csökkenés és a vásárlóerő határai hosszú távon könyörtelenül érvényesülni fognak. Nem arról van szó, hogy a lakásvásárlás hirtelen rossz döntéssé vált volna. Saját lakhatásra, a lakhatási biztonság megteremtésére és a családi vagyon védelmére továbbra is bevált pillér. Azonban ideje leszámolni azzal az illúzióval, hogy a lakásvásárlás automatikusan aranybánya marad. A hiteltér beszűkülése, a magasabb kamatok és a közeljövőben jelentkező 600 ezer fős demográfiai hiány mind azt jelzik: aki kizárólag a „téglára” teszi fel a nyugdíját, az feleslegesen vállal hatalmas koncentrált kockázatot egyetlen, lassan kifulladó piacon. A jövő nyertesei azok lesznek, akik az ingatlan mellett nyitnak a diverzifikáció felé”
– zárta a Pénzügy.sk portál alapítója.
Forrás:ujszo.com
Tovább a cikkre »
