Hogyan hangoljuk össze a régi otthon eladását és az új megvásárlását Kulcsár Péter2025. 08. 02., szo – 08:29
Az egyik leggyakoribb élethelyzet, hogy a régi lakás, ház eladását azonnal új otthon beszerzése követi – csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy előbb megvesznek egy új ingatlan, s utána nyugodtan árulhatják a régit. Sokkal gyakoribb eset, hogy az új otthon beszerzését a régi ingatlan értékesítéséből szerzett összegből finanszírozzuk. A két dolgot tanácsos jól összehangolni, hogy a lehető legkisebb stresszel járjon.
Ha az új ingatlan vásárlására nincs pénzünk, s a régi eladásából akarjuk finanszírozni, akkor először a régi értékesítésére kell összpontosítani. Alaposan fel kell mérni a piacot, és fontos, hogy ne kötelezzük magunkat semmilyen új ingatlan vásárlására még azelőtt, hogy biztosítjuk a régi eladását.
Készpénz és jelzáloghitel
Tegyük fel, hogy éppen találtunk vevőt a régi lakásra. Ha készpénzzel rendelkezik, az ügyintézés egyszerűbb lesz. Azonnal meg lehet írni az adásvételi szerződést, és nyilvánvaló lesz, hogy az adásvételi árat például 40 napon belül megkaphatja. Ilyen esetben bátran le lehet foglalni az új ingatlant. Ha viszont jelzáloghitelt kell intézni, előbb értékbecslési bizonyítványt kell kidolgozni, és teljesíteni kell bizonyos feltételeket a bank javára létesítendő zálogjog céljából. Ez eltarthat egy ideig. Nehogy közben a felek meggondolhassák magukat, tanácsos előszerződést írni, melyben az érintettek leszögezik, hogy adásvételi szerződést fognak kötni, s megegyeznek, hogy a tulajdonjog átruházása meddig és milyen feltételek mellett fog megvalósulni. Ugyanakkor ez nem jelent garanciát arra, hogy a vevőnek a bank jóváhagyja a jelzáloghitelt. Ezért az előszerződésben tanácsos azt is leszögezni, ha valamelyik fél bármilyen okból visszalép a szerződéstől, milyen büntetésre számíthat. Egyúttal már most meg kell egyezni arról is, hogy az ingatlant milyen időn belül kell kiüríteni és átadni – például az adásvételi szerződés aláírásától számított 60 napon belül.
A banki átutalás feltételei
Az eladó számára fontos információ, hogy a pénzt mikor kapja meg a számlájára. Ez bizonyos banki feltételek teljesítésétől függ. Ne féljünk elmenni a bankba, s kérdezzünk rá a részletekre, hogy mikor és milyen feltételek mellett utalják át az adásvételi árat! Éppen e feltételek sokfélesége okozhatja a jelzáloghitel későbbi merítését. Fontos, hogy az eladó is tisztában legyen vele, hogy a vevőnek a bank javára vinkulált biztosítást kell létesítenie, azaz a zálogba helyezett ingatlant biztosítania kell a bank javára, s erről igazolást kell felmutatni a bankban. Ezenkívül a vevő zálogjog létesítéséről szóló szerződést is köt a bankkal, amit el kell vinni a kataszteri hivatalba, ahol az ingatlant plombával látják el. A hitel merítésének feltételei pénzintézetenként, termékekként változhatnak, és ha a bank nemcsak a plomba létesítését, hanem azt is követeli, hogy mutassuk fel a tulajdoni lapon szereplő tényleges zálogjogot, akkor az ügyintézés elhúzódhat.
Mikor érkezik a pénz?
A gyakorlatban az is előfordulhat, hogy a bankok nem szentelnek kellő figyelmet az eladó szükségleteinek, hiszen az ő ügyfelük a vevő, a jelzáloghitelt igénylő személy. Ezért nem árt, ha az eladó is részt vesz a bank és a vevő tárgyalásain az ügyintézés azon szakaszában, amikor a zálogszerződéseket és a hitelszerződést aláírják. Ne hagyjuk lerázni magunkat azzal, hogy majd ők mindent elintéznek! Jó, ha az eladó tisztában van az esetleges bonyodalmakkal, melyek késést okozhatnak – ha ő később kapja meg a vételárat, ő sem tud lépni az új ingatlan megvásárlásával kapcsolatban.
A kiköltözés határideje
Ha időben szeretnénk megvalósítani az új ingatlan megvásárlását, miközben a régiről már aláírtuk az adásvételi szerződést, akkor nagyon fontos, hogy ez a szerződés tartalmazzon megállapodást a kiköltözés reális határidejéről. A reális határidőt akár pesszimistának is nevezhetnénk, sőt ezt a pesszimista időpontot tanácsos kettővel megszorozni – igy nyugodtabban aludhatunk. A határidőt tanácsos úgy kiszámolni, hogy összeadjuk az összes lehetséges határidőt, ameddig megkaphatjuk az adásvételi árat (például a közjegyzői letétet, a banki határidőket), majd ehhez hozzá kell adni azt a feltételezett időpontot, amikor hozzájuthatunk az új ingatlanhoz (vigyázat, nem a szerződés aláírásának a dátumáról, hanem arról van szó, amikor megkapuka a kulcsot), illetve azt az időt, amennyire szükség lehet az új ingatlan felújításához, átalakításához (hacsak nincs azonnal lakható állapotban). Nem utolsósorban gondolni kell arra is, hogy a költözés is beletelhet pár napba. Nagy valószínűséggel a régi lakást megvásárló személlyel egy kisebb harcot kell majd vívni a megfelelő határidőért, ameddig kiürítjük a régi lakást. Minél később akarjuk átadni az ingatlant, annál nagyobb nyomást gyakorolhat a vevő, s próbálhat lealkudni az árból, amire szintén fel kell készülni.
Gyorsan az új otthonba
Míg a régi ingatlannal kapcsolatban a lehető leghosszabb átadási határidőt kell igyekezni kialkudni, az új ingatlannal kapcsolatban itt ellenkezőleg: arra kell törekedni, hogy a lehető legrövidebb időn belül átvehessük. Az egyezkedés során segíteni fog az a tény, hogy az új ingatlant feltehetően hitel nélkül, készpénzért fogjuk venni (a régiért kapott pénzből). A legtöbb eladó ezért hajlandó beleegyezni, hogy gyorsabban kiüríti, és átadja az ingatlant. Nem árt azonban óvatosnak lenni! Amíg az ingatlan nem kerül hivatalosan a tulajdonunkba, ne fektessünk bele túl nagy összeget! Előfordulhat ugyanis, hogy valamilyen okból a kataszteri hivatalban nem hagyják jóvá a tulajdonosváltást, valami miatt az ingatlant esetleg vissza kell adnia, s akkor a felújításba fektetett pénzt esetleg bírósági úton próbálhatjuk majd visszaszerezni.
Ingatlancsere
Ritkán, de azért előfordul az is, hogy valaki kisebb otthonra, más valaki pedig nagyobb lakásra vágyik, beleszeretnek egymás ingatlanába, s kicserélik, esetleg hozzá kell fizetni a nagyobb lakás árához. Jogi szempontból az ilyesmit ún. csereszerződéssel valósítanak meg, s elméletileg standard eljárásról van szó, a gyakorlatban azonban alig találni rá példát.
1. Létezik gyorsított kataszteri eljárás, amikor a tulajdonjogváltásra tett javaslat elbírálása a felére csökken, 15 napig tart. Természetesen ezért felárat kérnek: 300 euróba a kerül (a sima beadványért 100 eurót, az elektronikusan benyújtottért 50 eurót kérnek), ám ha szorít az idő, vagy ha az adásvételi ár kifizetését az új tulajdoni lap kiállításával feltételezik, megérheti gyorsítani az eljárást.
2. Ha egy mód van rá, ugyanazon ingatlanközvetítő ügynökségen keresztül adjuk el a régi lakást, és vegyünk újat. Ilyen esetben az ügynökség pontosan tudja, hogy a régi eladásából lesz csak pénzünk az újra, s az egész folyamatot úgy készítik elő, hogy egy pillanatra se kerüljünk „légüres térbe”.
3. Érdemes a szerződésben magas büntetőkamatot meghatározni. Így a felekre nagyobb nyomás nehezedik, s ez egy hatékony jogi eszköz, amivel az embereket korrekt viselkedésre lehet kényszeríteni.
4. Ha a dolgok nem úgy alakulnak, mint terveztük, s nem vagyunk képesek időben kiköltözni a régi lakásból, az új tulajdonossal megpróbálhatunk bérleti szerződést aláírni, melyben megállapodhatunk a kiköltözés új időpontjában és egy észszerű bérleti díjban. Az is előfordulhat, hogy a régi lakást sikerül eladni, a kiszemelt új ingatlant azonban nem sikerül megvenni, de a régiből mindenképpen ki kell költözni, és hirtelen nincs hová menni. Ilyen esetben sokan a családjukhoz vagy ideiglenesen albérletbe mennek, a bútoraik tárolása céljából pedig kibérelnek egy garázst vagy raktárhelyiséget. Ennek a megoldásnak is megvan az előnye, mert így stressz nélkül, nyugodtan kereshetünk új lakást.
Forrás:ujszo.com
Tovább a cikkre »
