Magyarországon és a nagyvilágban két lakhatási modell közül választhatnak a fiatalok. Vagy saját lakást vásárolnak, jellemzően hitelből, vagy bérelnek. A politika is ezt a kétféle alternatívát próbálja eladni. Egyes pártok a bérlakás-programban, míg a kormánypárt a kedvezményes hitelben látja a megoldást. Jelen írásomban ezt a két alternatívát vetem össze.
A vizsgálataim során egy 50 négyzetméteres budapesti ingatlant vettem alapul. Egy ekkora eladó lakás ára a legnagyobb ingatlanpiaci portál szerint a cikk megírásakor 30 millió forint (XV. kerület, Zsókavár utca, felújítandó, panel) és 185 millió forint (XIII. kerület, Pozsonyi út, újszerű, panorámás, luxus kivitel) között volt. A medián érték 73 millió forint volt.
A bérleti díjak havi 80 ezer forint (VII. kerület, Akácfa utca, felújított, tetőtéri) és 1.184 ezer forint (VII. kerület, Középső-Erzsébetváros, újszerű, luxus kivitel) között szóródtak. A medián érték 280 ezer forint volt.
Bár a fenti példákban szereplő eladó és kiadó ingatlanok összetétele lehet más, érdekességként megjegyzem, hogy a számok alapján a bérleti hozam az alsó kategória esetében évi 3 százalék körül van, a felső kategóriánál közelíti a 8 százalékot, míg a medián értékekre 4,5 százalék körüli értéket kapunk.
A számítások során a medián értékekkel akartam számolni. A négyzetméterár alapján ez a lakás megvásárolható az új Otthon Start program keretében, hiszen a négyzetméter ára kicsivel, ám 1,5 millió forint alatt van. Azonban a maximálisan 50 millió forintos hitelkeret kihasználása esetében több mint 10 százalék önrész kellett volna a vásárláshoz.
A fentiek miatt a modell ingatlan egy 55,6 millió forintos lakás lesz. 4,5 százalékos bérleti hozammal számolva ennek havi bérleti díja 209 ezer forint. Ez egyértelműen megvásárolható az új Otthon Start program keretében, hiszen négyzetméter ára 1,11 millió forint. Ráadásul 5,6 millió forint önrésszel a maximális 50 milliós hitelkeret is kihasználható.
A fiatal
Az elemzésben szereplő fiatal 30 éves, akinek rendelkezésére áll a vásárláshoz szükséges 10 százalékos önrész, azaz jelen esetben 7,3 millió forint saját megtakarításból, vagy családi kölcsön formájában.
Az elemzés során két modell fiatalt fogok vizsgálni, az egyik a közszolgálatban dolgozik, így ki tudja majd használni az évi egymillió forintos otthontámogatást is, míg a másik fiatal a versenyszférában helyezkedett el, így ő ezen lehetőséggel nem fog tudni élni.
Az időhorizont
Az elemzés során 50 éves időhorizontot fogok figyelembe venni. Egyrészt a mai 30 évesek jó eséllyel számolhatnak ennyi várható élettartammal, másrészt ez egy kerek érték, harmadrészt mindenképpen figyelembe kívántam venni a nyugdíj alatti helyzetüket is. A hitel futamideje az Otthon Start program keretében kínált maximális opció, 25 év, azaz 300 hónap lesz.
Az infláció
A számításaim során fix, éves 3 százalékos (azaz havi 0,25 százalékos) inflációval fogok számolni. Bár rövid távon sem az ingatlanok, sem a lakbér nem feltétlenül alakul az infláció értékének megfelelően, hosszabb távon nem irreális, hogy ezek az értékek az így meghatározott pályán mozognak.
A valóságban a bérleti díjak emelése jellemzően évente egyszer történik, ám hogy ne kelljen feltételezéseket tenni sem ennek ütemezése, sem időzítése tekintetében, ezért a számítások során a bérleti díj minden egyes hónapban emelkedni fog a havi infláció értékével.
A versenyszférában dolgozó fiatal
Vegyük elsőként a versenyszférában dolgozó fiatalunkat. Neki a havi törlesztőrészlete 3 százalékos kamat mellett 237 ezer forint. Ám ezt csak 25 éven, azaz 300 hónapon keresztül fizeti a vizsgálat 50 éves időtávon (lásd az alábbi ábra narancssárga görbéjét). A hitel részlete így az első néhány hónapban még kicsivel magasabb, mint a kezdetben 209 ezer forintos bérleti díj (az ábra piros görbéje).
Ám ez az összefüggés az 52 hónapban, azaz kicsivel több mint 4 év után megváltozik. Innentől a folyamatos infláció miatt a lakásbérlet már magasabb havi költséggel jár, mint a hitel törlesztése. És ez a különbség egyre nő.
A hitel kifutásakor, azaz 25 év múlva ráadásul a hitel havi költsége nullára esik. Azaz a mintaként vásárolt fiatalunk 55 éves korától nulla havi költséggel szembesül, ha igénybe vette a hitelt, míg ha inkább bérelt, akkor közel 450 ezer forint havi költséggel szembesül.
A bérleti díj ráadásul ezután is folyamatosan emelkedik. A mai fiatal nyugdíjas korában már egymillió forintot megközelítő havi költséggel szembesül, ha a bérletet választotta. Olyan időszakban, amikor a bevételei minimálisak lesznek. Ezzel szemben az, aki a hitelt választotta, nem szembesül havi rendszeres kiadással.
Itt megjegyezném, hogy egyéb költségek természetesen felléphetnek, mint festés, vagy kisebb javítások, ám ezek bérlakásnál is előfordulhatnak, illetve semmiképpen sem havi rendszeres költséget jelentenek.
Az olvasó jogosan jegyezhetné meg a fenti számítással kapcsolatban, hogy nem vettük figyelembe a lakásvásárló által fizetett önrészt. Tegyük most ezt is meg, és nézzük meg, hogy ennek figyelemebe vételével hogyan alakul a két forgatókönyv esetében a kumulált (azaz kezdettől összegzett) kiadások értéke.
Ahogyan az alábbi ábra megmutatja, a hitel – elsősorban az 5,6 millió forintos önrész okán – az első hónapokban jelentősen magasabb anyagi terhet jelent. A kumulált különbség ráadásul az 51. hónapig növekszik is, hiszen eddig magasabb a hitel részlete, mint a lakbér. Eddig az időpontig a hitelfelvevő összesen kicsivel több mint 6 millió forinttal költött többet, mint a bérlő.
Az 52. hónaptól azonban a különbség csökkenni kezd. Ennek megfelelően nem meglepő, hogy a két kumulált kiadásérték egy idő után találkozik. Ez a pillanat a 187. hónapban következik be, azaz nagyjából 15,5 év múlva. Innentől viszont a hitel előnye növekszik folyamatosan, egészen a 25. évig, azaz a 300. hónapig, amikortól a hitelt választó fiatal kiadásai már egy fillérrel sem növekednek, míg a bérlet mellett döntőé egyre meredekebb növekedést mutat.
Ha a teljes 50 éves időhorizontot nézzük, akkor a hitelt választó fiatal összesen 77 millió forintot költött a lakhatására, míg az albérletet választó ennek közel négyszeresét, 291 millió forintot.
Amit ráadásul a fenti számítás sem vett figyelembe, az az, hogy a hitelt választó fiatalnak van egy értékes ingatlana. Hogy milyen értékes, azt a lenti grafikon mutatja, mely ugyancsak a 3 százalékos inflációs értékkel számolt.
Mindent összevetve tehát a bérletet választó fiatal vagyona 291 millió forinttal csökkent, míg a hitelt felvevő fiatal nettó vagyona 172 millió forinttal növekedett. Azaz a bérlet esetében komoly vagyonvesztés, míg a hitel esetében jelentős vagyonnövekedés volt az eredmény.
A közszolgálatban dolgozó fiatal
A közszolgálatban dolgozó fiatalunk havi törlesztőrészlete 154 ezer forint, hiszen itt éves szinten egymillió, azaz havonta 83 ezer forintot az állam áll. És itt is igaz, hogy még ez a nagyon alacsony kiadás is csupán 25 éven keresztül áll fenn. A hitel részlete tehát itt már az első hónaptól jóval alacsonyabb, mint a kezdetben 209 ezer forintos bérleti díj (lásd alábbi ábra).
Míg a hitel törlesztése a 25. év után megszűnik, addig a bérleti díj görbéje ugyanaz, mint a fenti esetben. Azaz az albérlet mellett döntő közszolga nyugdíjas korában egymillió közeli többletköltséggel fog szembesülni ebben az esetben is.
Ha a kumulált kifizetéseket nézzük, akkor ezek értéke most az önrész befizetésekor maximális. A lehetőségek legjobb kihasználása értékében feltettem, hogy ez decemberben történik. Ez azért fontos, mert ilyenkor az egymillió forintos hozzájárulás teljes egésze felhasználható az önrész kifizetésére, ami így ennyivel olcsóbb lesz a fiatalnak.
Ahogyan az alábbi ábra megmutatja, a hitel az első hónapokban itt is magasabb anyagi terhet jelent, ám a különbség a fentiek miatt kisebb. Ráadásul az első hónapról kezdve csökkenni fog. A 62. hónaptól, azaz lényegében közvetlenül az 5. év után pedig már nagyobb lesz a bérlet esetében a teljes kiadása a példában szereplő fiatalnak.
Innentől a bérlet anyagi hátránya folyamatosan csökken. Ha a teljes 50 éves futamidőt nézzük, akkor a hitelt választó fiatal összesen 51 millió forintot költött a kezdetben 55,6 millió forintba kerülő ingatlanra (ez azért lehetséges, mert az állam évente egymillió forinttal támogatta a lakásszerzését). Ezzel szemben a bérletet választó itt is 291 millió forintot fizetett összesen, azaz közel hatszor annyit, mint a hitelt választó.
A nettó vagyont nézve pedig még drámaibb a különbség. A bérletet választó nettó vagyona 291 millió forinttal csökkent most is, míg a hitelt választóé közel 200 millió forinttal nőtt.
Összefoglalva elmondhatjuk, hogy az Otthon Start program sokkal kedvezőbb alternatívát jelentett mindkét vizsgált esetben, mint a bérlet. A hitel két fontos előnye a vagyonnövekedés (szemben a vagyoncsökkenéssel), illetve az időskori kiadások jelentős mérséklése.
A cikk szerzője Sebestyén Géza, az MCC Gazdaságpolitikai Műhelyének vezetője és a BCE docense
Forrás:infostart.hu
Tovább a cikkre »
