Több mint kétszer annyiba kerül egy ingatlan, mint 2010-ben – tovább drágulnak a lakások Koleszár Linda2026. 08. 31., h – 17:16
Nem tört meg az ingatlanpiaci drágulás Szlovákiában: a lakások és családi házak tényleges eladási árai 2026 második negyedévében 13,6 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban. Bár negyedéves összevetésben már lassult az áremelkedés, éves szinten immár másfél éve kétszámjegyű a növekedés. A kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot, ezért a következő hónapokban is folytatódhat a drágulás.
Statisztikai Hivatal (ŠÚ) hétfőn közzétett adatai szerint az ingatlanok tényleges eladási árai 2026 második negyedévében 1,4 százalékkal emelkedtek az előző három hónaphoz képest. Ez az elmúlt 11 negyedév, vagyis 2023 utolsó negyedéve óta a leglassabb növekedés.
Az éves összehasonlítás ugyanakkor továbbra is jelentős drágulást mutat. A lakóingatlanok 13,6 százalékkal kerültek többe, mint 2025 azonos időszakában, így már a hatodik egymást követő negyedévben kétszámjegyű az éves áremelkedés.
A használt ingatlanok drágulnak gyorsabban
A Statisztikai Hivatal adatai szerint továbbra is jelentős különbség mutatkozik az új és a már meglévő ingatlanok árváltozása között. A használt lakások és házak ára éves szinten 14,3 százalékkal emelkedett, míg az új ingatlanok esetében 10 százalékos drágulást mértek.
Negyedéves összehasonlításban viszont az új ingatlanok ára nőtt gyorsabban: az év első három hónapjához képest 2,1 százalékkal kerültek többe, míg a használt ingatlanoknál 1,3 százalékos növekedést jegyeztek fel.
Az áremelkedés üteme mindkét kategóriában mérséklődött az első negyedévhez képest. Az év első három hónapjában még 14,4 százalékos éves drágulást regisztráltak.
Nagyszombat megyében is kétszámjegyű a drágulás
Éves összehasonlításban Szlovákia mind a nyolc megyéjében emelkedtek a tényleges eladási árak. A legjelentősebb növekedést Pozsony megyében mérték, ahol 16,2 százalékkal drágultak az ingatlanok. Besztercebánya megyében 12,4 százalékos növekedést jegyeztek fel.
Zsolna, Trencsén és Nagyszombat megyében egyaránt 10 és 12 százalék közötti volt az éves drágulás. Nyitra, Kassa és Eperjes megyében 10 százalék alatt maradt az áremelkedés.
Az előző negyedévhez képest ugyanakkor már vegyesebb kép rajzolódik ki. Hat megyében tovább emelkedtek, kettőben viszont csökkentek az árak. Trencsén, Zsolna és Nagyszombat megyében több mint 3 százalékos negyedéves drágulást mértek. Ezzel szemben Eperjes megyében 0,6, Pozsony megyében pedig 0,5 százalékkal mérséklődtek az árak. Mindkét régióban a használt ingatlanok olcsóbbá válása állt a csökkenés hátterében.
Kétszer annyiba kerül az ingatlan mint 16 éve
A hosszabb távú adatok még látványosabban mutatják a szlovákiai ingatlanpiac átalakulását. A lakásokat és családi házakat 2026 második negyedévében átlagosan 133 százalékkal magasabb áron értékesítették, mint 2010-ben.
Az új ingatlanok ára ez idő alatt 90 százalékkal nőtt, a használt lakások és házak esetében viszont már több mint 150 százalékos az emelkedés.
A kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel
Eva Sadovská, a WOOD & Company elemzője szerint több tényező együttesen tartja magasan az ingatlanárakat. Ezek közül az egyik legfontosabb, hogy továbbra is jelentős a különbség a kereslet és a kínálat között. Az elmúlt években kevesebb új lakás készült el annál, mint amennyire a piacon szükség lenne.
Az ingatlanpiaci keresletet 2024 óta a kamatlábak csökkenése is támogatta, mivel ez ismét vonzóbbá tette a jelzáloghiteleket a potenciális vásárlók számára. A keresletet emellett a nominális és reálbérek növekedése, valamint az alacsony munkanélküliség is erősítheti.
A WOOD & Company várakozásai szerint a következő negyedévekben sem áll meg a lakások és házak drágulása. Az áremelkedés üteme azonban fokozatosan mérséklődhet, és idővel közelebb kerülhet a nominális bérek növekedési üteméhez.
Kapcsolódó cikkünk
Tovább drágulnak a lakóingatlanok Szlovákiában: az idei első negyedévben éves összevetésben 14,4 százalékkal emelkedtek a lakások és családi házak árai, ami az elmúlt 15 év harmadik legnagyobb növekedési üteme. A piacot elsősorban a pozsonyi régió húzza, miközben a szakértők szerint a kereslet továbbra is jóval meghaladja a kínálatot, így a megfizethető lakhatás egyre súlyosabb társadalmi problémává válik.
2026 első negyedévében tovább gyorsult a lakóingatlanok drágulása Szlovákiában. A Statisztikai Hivatal (ŠÚ) friss adatai szerint a lakások és családi házak tényleges eladási ára éves összevetésben 14,4 százalékkal emelkedett, ami az elmúlt másfél évtized harmadik legerősebb növekedési ütemének számít.
A drágulás negyedéves szinten is jelentős volt: az év első három hónapjában országos átlagban 3,6 százalékkal nőttek az ingatlanárak. Ezúttal elsősorban az új építésű lakások és házak húzták felfelé a piacot, amelyek ára 3,8 százalékkal emelkedett, míg a használt ingatlanok 3,6 százalékos növekedést mutattak.
Pozsony történelmi rekordot döntött
A legnagyobb áremelkedést Pozsony megyében regisztrálták, ahol éves szinten 19,5 százalékkal nőttek az ingatlanárak. A használt lakások és házak esetében a drágulás már megközelítette a 21 százalékot, ami történelmi rekordnak számít.
Pozsony különleges helyzetben van: itt megy végbe az ország ingatlantranzakcióinak legnagyobb része, miközben a kínálat tartósan elmarad a kereslettől. A fővárosi régióban ráadásul az új ingatlanok ára is több mint 13 százalékkal emelkedett éves összehasonlításban.
A második legerősebb növekedést Besztercebánya megye mutatta 15,8 százalékos drágulással, de Kelet-Szlovákiában – különösen Kassán és Eperjesen – szintén kétszámjegyű növekedést mértek.
A kereslet továbbra is nagyobb a kínálatnál
A szakértők szerint az árrobbanás legfontosabb oka továbbra is az, hogy a lakáskereslet tartósan meghaladja az új építések számát. Az elmúlt években országszerte kevesebb lakás épült, mint amennyire a piacnak szüksége lett volna.
Eva Sadovská, a WOOD & Company elemzője szerint a helyzetet tovább erősítette a jelzáloghitelek kamatainak csökkenése, amely már 2024 második felében is élénkítette a hitelpiacot. Emellett a bérek növekedése és az alacsony munkanélküliség is hozzájárult ahhoz, hogy sok háztartás továbbra is képes ingatlanvásárlásban gondolkodni.
A piaci szereplők ugyanakkor arra számítanak, hogy a következő negyedévekben lassulhat az áremelkedés üteme. Jelentősebb árcsökkenésre azonban egyelőre kevés jel utal.
Háborús bizonytalanság és kamatkockázatok
Az elemzők arra figyelmeztetnek, hogy a közel-keleti konfliktus elhúzódása közvetett módon a szlovák ingatlanpiacot is befolyásolhatja. A bizonytalan gazdasági környezet rendszerint érzékenyen érinti a lakáspiacot, különösen akkor, ha emelkednek a kamatlábak vagy romlik a háztartások pénzügyi helyzete.
Kapcsolódó cikkünk
A közel-keleti háborús feszültségek nemcsak a globális politikát és az energiapolitikát formálják, hanem közvetett módon a szlovákiai ingatlanpiac alakulására is hatással lehetnek. Bár elsőre távolinak tűnhet az összefüggés, az olajárak, az infláció és a kamatlábak változása révén a konfliktus érezhető következményeket hozhat a szlovákiai lakáspiacon is.
A szakértők szerint a következő hónapokban az ingatlanpiac veszíthet a dinamizmusából. Ez azonban nem jelenti automatikusan az árak csökkenését. Sokkal valószínűbb forgatókönyv a növekedés lassulása, esetleg stagnálás, sőt egyes régiókban mérsékelt korrekció is előfordulhat.
Róberta Mecková, a FinGO reCloud igazgatója szerint kulcskérdés, hogy meddig húzódik el a közel-keleti konfliktus. Egy tartós válság esetén az emelkedő olajárak tovább növelhetik az inflációt, amire az Európai Központi Bank szigorúbb monetáris politikával reagálhat. Ez magasabb kamatokat és drágább lakáshiteleket eredményezne, ami visszafogja a vásárlói keresletet.
A piac késve reagál
Mecková szerint az ingatlanpiac sajátossága, lassabban reagál a gazdasági változásokra, mint például a pénzügyi piacok vagy a hitelkamatok. Az első jelek – például a csökkenő érdeklődés és a vevők óvatosabb döntései – már rövid távon is megjelenhetnek. Az árakban azonban a változások általában csak hat hónapos, vagy még nagyobb késéssel mutatkoznak meg.
Ez azt is jelenti, hogy a jelenlegi stabil árak mögött már most is elindulhattak olyan folyamatok, amelyek később láthatóbbá válnak.
Nem minden ingatlan egyformán ellenálló
A piaci hatások nem érintenek minden ingatlant azonos mértékben. A legérzékenyebb szegmensbe tartoznak az idősebb lakások, különösen azok, amelyek magas fenntartási költségekkel rendelkeznek, vagy kevésbé vonzó lokációban találhatók. Ugyanígy sérülékenyebbek azok a régiók, ahol alacsonyabb a vásárlóerő.
Ezzel szemben a jó elhelyezkedésű, korszerű ingatlanok – különösen a nagyvárosokban – továbbra is keresettek maradhatnak. Ezeknél inkább a növekedés ütemének lassulása várható, nem pedig jelentős áresés.
Vásárlói dilemmák: várni vagy lépni?
A jelenlegi helyzet legnagyobb kihívása a bizonytalanság. Sok potenciális vásárló kivár, bízva abban, hogy az árak csökkenni fognak. A szakértők azonban óvatosságra intenek: egyáltalán nem biztos, hogy bekövetkezik számottevő áresés.
Becková azt tanácsolja, hogy ha valaki stabil pénzügyi háttérrel rendelkezik, és megfelelő ingatlant talált, a túl hosszú várakozás akár hátrányos is lehet. Ugyanakkor szerinte azoknak, akik a költségvetésük határán mozognak, különösen körültekintőnek kell lenniük. A magasabb törlesztőrészletek, az emelkedő energiaárak és az általános gazdasági bizonytalanság könnyen pénzügyi nehézségekhez vezethetnek.
Ne maradjon le semmiről! Iratkozzon fel Hírlevelünkre!
Kapcsolódó cikkünk
A szlovákiai lakosok akár 30%-a szűkös körülmények között él, miközben itt a legmagasabb az egy háztartásra jutó személyek száma. Az ingatlanárak az elmúlt 15 évben 120%-kal emelkedtek.
Szlovákiában a lakhatás kérdése nemcsak a szakértők, hanem a szélesebb közvélemény körében is kiemelt téma.
Túlzsúfolt lakások
Bár a szlovákiai lakosok többsége saját ingatlanban él, az Európai Unión belül mégis az egyik legmagasabb azok aránya, akik túlzsúfolt lakásokban élnek – mutatott rá Eva Sadovská, a WOOD & Company elemzője az Eurostat legfrissebb adatain alapuló elemzésében. A lakosság 93%-ának van saját ingatlana, ami a második legmagasabb arány az EU-ban, csak Románia előzi meg Szlovákiát. Az elmúlt években nőtt azok aránya is, akik hitelből finanszírozzák saját ingatlanukat: 2015-ben még 11% volt, 2024-re viszont már több mint 27%. A lakosság 54,6%-a házban, 45,3%-a lakásban él.
A lakhatás minősége azonban problémás, 2024-ben a lakosság 29,9%-a élt túlzsúfolt körülmények között, bár ez javulás a tíz évvel korábbi közel 38%-hoz képest. Az EU-átlag 17% alatt van, tehát Szlovákia jelentősen elmarad. Emellett egy főre átlagosan csak 1,1 szoba jut, ami az egyik legalacsonyabb érték az unióban, ugyanakkor egy háztartásban átlagosan 3,1 ember él, ami a legmagasabb érték uniós szinten
– magyarázta Eva Sadovská.
Egyre növekvő pénzügyi terhek
A mért adatok alapján az ingatlanárak jelentős emelkedése miatt a lakhatás egyre nagyobb pénzügyi terhet jelent. Azok aránya, akik jövedelmük több mint 40%-át lakhatásra költik, városokban 7,4%, falvakban 6,4%, mindkét érték az uniós 9,8%-os átlag alatt van. A háztartások átlagosan jövedelmük 19,4%-át fordítják lakhatásra, ami szintén közel van az EU-átlaghoz.
A jelzáloghitel-, bérleti díj- vagy közüzemi számlák hátralékai a háztartások esetleges túlzott terheltségének további mutatói. Szlovákiában az emberek 8,4%-a küzd ilyen problémával, míg az EU-ban ez az arány 9,2% volt. Annak ellenére, hogy az ingatlanárak az elmúlt 15 évben emelkedtek, a jelzáloghitel-, bérleti díj- vagy energiaszámla-tartozással rendelkező háztartásokban élők aránya az unió legtöbb országában csökkent.
Emelkedő ingatlanárak
Az ingatlanárak 2025-ben elérték az átlagosan 2799 eurót négyzetméterenként, ami éves szinten 12%-os növekedést jelent. A legdrágább régió Pozsony környéke, míg a legolcsóbb Nyitra megye. Az árnövekedés fő oka, hogy a kereslet meghaladja a kínálatot, amit az alacsony kamatok, a bérek növekedése és az alacsony munkanélküliség is támogat.
Az ingatlanárak gyorsabban nőnek, mint az infláció és az elmúlt 15 évben mintegy 120%-kal emelkedtek
– emelte ki Eva Sadovská.
Kifejtette, a lakásfejlesztések egyre fontosabb szerepet játszanak nemcsak a kínálat növelésében, hanem a városi környezet fejlesztésében is. Az ingatlanbefektetések terén is változás figyelhető meg, a befektetők egyre inkább fejlesztési projektekbe vagy ingatlanalapokba fektetnek, nem pedig közvetlen lakásvásárlásba. Ugyanakkor figyelmeztetett, a lakóingatlan-fejlesztésekbe való befektetés elsősorban tapasztalt befektetők számára ajánlott. Ezek akár 12–15%-os éves hozamot is kínálhatnak, de magasabb kockázattal járnak, hosszabb, legalább 7 éves befektetési időtávval és minimum 50 ezer eurós belépési összeggel.
A szakértők szerint kulcstényező marad:
a jelzáloghitelek kamatszintje,
a lakossági jövedelmek alakulása,
az új lakások kínálata,
valamint az adott lokáció értéke és infrastruktúrája.
A prémiumlokációk – elsősorban Pozsony belső kerületei – várhatóan ellenállóbbak maradnak egy esetleges gazdasági lassulással szemben, míg a kisebb városok és gyengébb infrastruktúrájú térségek nagyobb árnyomás alá kerülhetnek.
A lakhatás fontos társadalmi kérdés
Az ingatlanárak emelkedése ma már nemcsak gazdasági, hanem egyértelműen társadalmi probléma is. Az IMD Smart City Index 2026 felmérése szerint a pozsonyi lakosok 68 százaléka úgy véli, hogy a város legfontosabb feladata a megfizethető lakhatás biztosítása lenne.
A jelenség nem egyedülálló a régióban: Prágában a megkérdezettek 81 százaléka nevezte ezt a legnagyobb kihívásnak, míg Bécsben 73 százalék, Budapesten és Varsóban pedig nagyjából kétharmados arányban aggódnak a lakhatási költségek miatt – figyelmeztet Sadovská.
A felmérések alapján a lakosság egyre inkább úgy érzi, hogy a fiatalok és a középosztály számára a saját lakás megszerzése fokozatosan elérhetetlenné válik.
Befektetőknek továbbra is vonzó piac
Miközben a lakhatási válság társadalmi feszültségeket okoz, a lakóingatlan-fejlesztések továbbra is vonzó befektetési lehetőségnek számítanak. A fejlesztők és befektetők szerint a szektor hosszú távon stabil keresletre épül, ezért sokan továbbra is inflációálló eszközként tekintenek az ingatlanokra.
A nagyobb fejlesztési projektek esetében a várható éves hozam akár 12–15 százalék is lehet, ugyanakkor ezek a befektetések jelentős kockázattal és hosszú, legalább hétéves időtávval járnak. A piac elsősorban tapasztalt és tőkeerős befektetők számára nyitott – mondja Sadovská, hozzátéve, hogy egyre világosabbnak látszik, hogy a jelenlegi trendek hosszú távon komoly társadalmi és gazdasági kihívás elé állíthatják Szlovákiát.
A kérdés már nem csupán az, meddig emelkednek még az ingatlanárak, hanem az is, hogy ki engedheti meg magának a saját lakást vagy családi házat a következő években.
Kapcsolódó cikkünk
A legnagyobb mértékű áremelkedést Eperjes és Besztercebánya megyében mérték.
2026 első negyedévében ismét emelkedtek az ingatlanárak Szlovákiában. Az előző negyedévhez képest 3,4 százalékos növekedést jegyeztek fel, amit elsősorban a lakások drágulása okozott. A családi házak ezzel szemben valamivel olcsóbbak lettek, kínálatuk pedig fokozatos csökkenést mutatott.
„2026 első három hónapjában az ingatlanárak 3,4 százalékkal emelkedtek az előző negyedévhez képest, miközben éves szinten a növekedés üteme enyhén, 11,3 százalékra mérséklődött. A lakóingatlanok négyzetméterenkénti átlagára elérte a 3005 eurót, ami mintegy 100 euróval magasabb, mint a tavalyi év végén”
– közölte Roman Vrbovský, a Szlovák Nemzeti Bank elemzője.
A kisebb lakások drágultak a leginkább
A lakások ára még nagyobb mértékben, 3,5 százalékkal nőtt, az átlagár pedig elérte a 3378 eurót négyzetméterenként. A legnagyobb áremelkedést a kisebb alapterületű lakásoknál tapasztalták.
Ezzel szemben a családi házak ára enyhén csökkent. „Az előző negyedévhez képest 21 euróval csökkent az ár négyzetméterenként, így az átlag 2118 euróra esett vissza. Negyedéves alapon ez 1 százalékos visszaesést jelent, ugyanakkor éves összevetésben még mindig 4,3 százalékos növekedés látható” – tette hozzá Vrbovský.
Keleten a legerősebb az áremelkedés
A legjelentősebb drágulást Kelet-Szlovákiában, Eperjes és Besztercebánya megyében regisztrálták. „Ezeken a területeken – negyedéves viszonylatban – több helyen közel 11 százalékos áremelkedést mértünk” – hangsúlyozta az elemző.
A Szlovák Nemzeti Bank szerint a piaci kilengések bizonyos fokú bizonytalanságra is utalnak, ami a jelzáloghitelezés visszafogottabb növekedésében is megmutatkozik.
Forrás:ujszo.com
Tovább a cikkre »
