Ingatlant árul? Az irreális árszabás könnyen visszaüthet – figyelmeztetnek a szakértők Kacsinecz Krisztián2025. 09. 18., cs – 13:45
A nyár folyamán az ingatlanpiaci drágulás üteme tovább gyorsult, a dinamikus áremelkedés pedig felfújja az eladók elvárásait. Ezt igazolják a Szlovákiai Ingatlanszövetség lakásárakat követő ingatlanbarométerének aktuális adatai is, amely szerint az ingatlanok átlagos négyzetméterára augusztus végére 3 212 euróra emelkedett, ami júniushoz képest 4,6%-os ugrást jelent.
Vladimír Kubrický, a Szlovákiai Ingatlanszövetség elemzője szerint ősszel további áremelkedésre kell számítani az ingatlanpiacon.
„A gyenge kínálat, a csökkenő kamatok és a növekvő bérek tovább hajtják majd felfelé az árakat. Ez a trend erősíti az eladók árra vonatkozó ambícióit is, mivel nem érzik a közvetlen árcsökkenés veszélyét. Ha valódi kockázata lenne az árak esésének, sokkal pragmatikusabban becsülnék fel az ingatlanjuk értékét”
– magyarázta az elemző.
Erősebb az egó a piaci realitásnál
Sok eladó ilyenkor rózsaszín szemüvegen át látja a helyzetet, és elhiszi, hogy ingatlana többet ér, mint annak a reális piaci értéke – figyelmeztet az ingatlanszövetség. Az eladók tehát gyakran túlértékelik ingatlanjaikat – az árat pedig nem a piac, hanem a tulajdonos egója vagy az ingatlanhoz való érzelmi kötődése határozza meg.
A közgazdaságtan ezt a jelenséget „tulajdonosi hatásnak” nevezi:
a tulajdonos nagyobb értéket tulajdonít ingatlanának, mint amennyit ő maga hajlandó lenne fizetni érte, ha vevőként állna a másik oldalon.
Mészáros Attila, a Szlovákiai Ingatlanszövetség elnöke kiemelte: a túl magas indulóár csökkenti az eladás esélyét, és hosszabb ideig tartja az ingatlant a piacon, így gyakran az is előfordul, hogy végül az eladó kevesebbért adja el, mint amennyit reálisan kaphatott volna érte.
A jó adásvétel titka
Mojmír Plavec, a Szlovákiai Ingatlanszövetség titkára egy megtörtént esettel szemléltette a túlárazás gyakori jelenségét. Egyik ügyfele egy kétszobás lakást, amelynek piaci értéke kb. 190 ezer euró volt, 300 ezer euróért akart hirdetni, arra hivatkozva, hogy három lánya van, és mindegyiknek 100 ezer eurót akart ajándékozni.
„Ez a gondolkodás elsőre értelmetlennek tűnik, valójában azonban az ún. horgonyhatás példája. A tulajdonos rögzítette az árat a maga logikája szerint, és ragaszkodott hozzá, figyelmen kívül hagyva a valós piaci helyzetet.
A legmagasabb árat általában akkor érjük el, ha a vevők egymással versenyeznek, nem pedig akkor, ha az eladó próbál versenyezni a piaccal”
– hangsúlyozza Plavec.
Az árcsökkentés nem vereség
Az ingatlanközvetítők szerint a legjobb árindikátor a potenciális vevők érdeklődése – a reakciók és a megtekintések száma. Ha a marketing profi, de nincs komoly érdeklődés, akkor a probléma az árban van. A legnagyobb figyelmet egy új hirdetés az első 12 napban kapja, egy hónap után viszont már a vevők bizalma csökkenni kezd, és nő a nyomás az árcsökkentésre.
Az árcsökkentés ugyanakkor nem vereség, hanem az eladási folyamat természetes része.
„Csak ne legyen túl hirtelen és túl nagy, mert az kétségbeesettnek tűnhet. Fontos a rendszeres kommunikáció az ingatlanossal, aki statisztikákkal és visszajelzésekkel tájékoztatja a tulajdonost az aktuális helyzetről”
– tanácsolja az ingatlanszövetség.
Kapcsolódó cikkünk
A lakásárak az elmúlt évben kétszámjegyű ütemben emelkedtek, a régebbi lakások gyorsabban drágulnak, mint az újak – derül ki a Szlovák Ingatlanszövetség friss elemzéséből, melyet szerkesztőségünknek is elküldtek. A legnagyobb áremelkedést, átlagosan 17%-ot a régebbi kétszobás lakások produkálják. Komáromban a második legnagyobb mértékű volt az ilyen ingatlanok drágulása az elmúlt egy évben (24,6%).
Az árkülönbség tehát az újabb és régebbi lakások között csökken. Az ingatlanbarométer, amely havonta követi a lakásárak alakulását a megyeszékhelyeken, azt mutatja, hogy a legnagyobb áremelkedést a régebbi kétszobás lakások produkálják. A megyeszékhelyeken ezek az ingatlanok éves szinten átlagosan 17,0%-kal drágultak, és az ingatlanpiac slágertermékévé váltak.
A régebbi kétszobás lakások gyakran jelentik az első lépést a saját otthonhoz jutás felé, keresik őket egyedülállók, párok, de akár egygyermekes családok is. „Olcsóbbak, mint az új építésűek, ugyanakkor a befektetők is ezeket célozzák meg” – magyarázza Vladimír Kubrický, a Szlovák Ingatlanszövetség vezető elemzője. Szerinte ezek a vásárlók visszatértek a piacra, így nem meglepő, hogy a régebbi kétszobás lakások sokszor licit útján kelnek el – azé lesz a lakás, aki a legmagasabb árat ajánlja érte.
82 százalékos drágulás Dunaszerdahelyen
Éves összevetésben a legnagyobb mértékben Szenicén (26,3%), Komáromban (24,6%), Besztercebányán (24,1%), Homonnán (21,6%) és Kassán (20,7%) drágultak a régebbi kétszobás lakások. A nyolc megyeszékhelyből hét esetében kétszámjegyű éves növekedést figyelhetünk meg.
Az elmúlt 5 év egyik legmagasabb értéknövekedését Dunaszerdahelyen (82,0 %) és Kassán (77,8 %) regisztrálták.
„A vizsgált városok kétharmadában az árak 50 és 75% között nőttek az elmúlt 5 évben” – mutatott rá Kubrický.
Kassa lassan utoléri Pozsonyt
A tíz legdrágább város között 6 megyeszékhely is szerepel, csak Eperjes és Trencsén nincs köztük. Ezzel szemben bejutott a top 10-be Bazin, Szenc, Pöstyén és Poprád.
Szlovákia legdrágább városa egyértelműen Pozsony, ahol egy 55 m²-es régebbi kétszobás lakás átlagosan 229 ezer euróba kerül. Ez háromszorosa a legolcsóbb városnak, Losoncnak. Bár az utóbbi 5 évben Pozsonyban viszonylag mérsékelten – 37,8%-kal – nőttek az árak, az elmúlt évben a drágulás üteme jelentősen felgyorsult: éves szinten 17,2%-os volt a növekedés.
Jelentős lakásár-növekedés történt Kassán is, Szlovákia második legnagyobb és második legdrágább városában. Az elmúlt 5 évben a régebbi kétszobás lakások ára itt 77,8 %-kal emelkedett, az elmúlt évben pedig 20,7 %-kal nőtt.
Kelet-Szlovákia metropolisza így lassan utoléri Pozsonyt: míg 5 évvel ezelőtt egy átlagos kétszobás, régebbi lakás ára Pozsonyban 60%-kal volt magasabb, ma ez a különbség már csak 24%. Egy ilyen lakás Kassán most 185 ezer euróba kerül.
A drágulás trendje az ingatlanpiacon, amelyet a régebbi kétszobás lakások is követnek, várhatóan a közeljövőben is folytatódik – figyelmeztetnek a szakértők.
Komáromban jobban megéri ingatlanba fektetni, mint más városokban
Komárom az egyik olyan város, ahol a legnagyobb mértékben drágultak a régebbi kétszobás ingatlanok az elmúlt évben. Robert Korim ingatlanközvetítő szerint az átlagon felüli áremelkedés elsősorban annak tudható be, hogy továbbra is nagyon magas a kereslet az ilyen lakások iránt.
A többi szlovákiai várossal összehasonlítva itt még mindig alacsonyak az árak, és sokan vásárolnak itt ingatlant más városokból, például Érsekújvárból, de Pozsonyból is befektetés céljából. Ez azért éri meg, mert maga az ingatlan olcsóbb, mint mondjuk Érsekújvárban, de ugyanannyi pénzért lehet kiadni itt is. Vagyis alacsonyabb befektetéssel érhetik el ugyanazt a nyereséget
– fejtette ki lapunknak az ingatlanos, hozzátéve, hogy átlagemberek is vásárolnak lakásokat befektetés céljából, akár hitelből is.
Ami a kisebb lakásokat illeti, azokból Korim szerint nagyon kevés van a piacon, és szinte azonnal elkelnek. A nagyobb, három-, négyszobás lakásokkal pedig az a gond, hogy azokba rendszerint egész családok költöznek, és kevésbé éri meg kiadni, mert nagyon magasak a rezsiköltségek. Befektetés céljából éppen ezért leggyakrabban kétszobás lakásokat vásárolnak.
Ami a lakbért illeti, ezekért az ingatlanokért Komáromban jelenleg átlagosan 450-500 eurót kérnek havonta. “Az ár nagyrészt attól függ, milyen állapotban van az ingatlan. Egy szépen felújított kétszobás lakásért az albérlők hajlandóak többet is fizetni, akár 650 eurót is” – tette hozzá az ingatlanközvetítő.
Hogy jövőre tovább fognak-e emelkedni a lakásárak, elmondása szerint attól függ, hogy növekedni vagy csökkenni fog-e a kereslet, és hogy a bankok milyen kamatokkal fogják kínálni a lakáshiteleket.
Csillagászati drágulás
A Szlovákiai Ingatlanszövetség júliusi felmérése azt mutatta, hogy a lakásárak az elmúlt évben kétszámjegyű ütemben emelkedtek, a régebben épült lakások pedig gyorsabban drágulnak, mint az újak. A legnagyobb áremelkedést, átlagosan 17%-ot a régebbi kétszobás lakások produkálják.
Éves összevetésben a legnagyobb mértékben Szenicén (26,3%), Komáromban (24,6%), Besztercebányán (24,1%), Homonnán (21,6%) és Kassán (20,7%) drágultak a régebbi kétszobás lakások. A nyolc megyeszékhelyből hét esetében kétszámjegyű éves növekedést figyelhetünk meg.
Az elmúlt 5 év egyik legmagasabb áremelkedését Dunaszerdahelyen (82,0 %) és Kassán (77,8 %) regisztrálták. A drágulás trendje az ingatlanpiacon várhatóan a közeljövőben is folytatódik.
Prémium elhelyezkedés (belváros, jó városrész) – nagyobb kereslet, korlátozott kínálat.Jó közlekedési kapcsolatok (tömegközlekedés, autópálya, vasút) – rövidebb ingázási idő; a közvetlen közelség ugyanakkor hátrány az esetleges zaj miatt.Csendes és biztonságos környék – magasabb komfortérzet.Magas minőségű infrastruktúra (iskolák, parkok, sportolási lehetőségek, kórház) – magasabb életszínvonal.Alacsony üzemeltetési költségek (rezsi és közös költség).Felújított vagy újépítésű ingatlan – kevesebb befektetés vásárlás után.Logikus alaprajz, jó elosztás – jobb területkihasználáskihasználás.Világos lakás, déli/nyugati tájolás – több napfény, nagyobb vonzerő.Erkély/terasz/kert – minőség külső tér.Parkolóhely/garázs – gyakorlati érték, főleg városban.Szép kilátás/magas fokú privát szféraLift és akadálymentesség – szélesebb vevői kör.Légkondicionáló, padlófűtés, okosmegoldásokMinőségi anyagok és belső kialakításJó épületgondnokságRendezett jogi helyzet (tehermentes, bérlők nélküli, régóta ugyanaz a tulajdonos) – gyorsabb és biztosabb adásvétel.Bővítési/módosítási lehetőség (szabályozási terv szerint) – értéknövekedési potenciál.Rövid ideje a piacon – helyesen meghatározott ár.
(Forrás: Szlovákiai Ingatlanszövetség)
Forrás:ujszo.com
Tovább a cikkre »
