Nemrég „az elmúlt 35 év legnagyobb ingatlanmutyijaként” értékeltük, hogy az állam 600 milliárd forintot fizet titokban Tiborcz Istvánnak és társainak – három irodakomplexumért. Mivel a mutyi pontos mértékét is meg akartuk határozni, szakértők segítségét kértük, és mostanra lett tiszta a kép. Nemzetközi összehasonlításban a magyar állam 70 százalékkal fizette túl Tiborczékat – de a legjóindulatúbb becslések szerint is minimum 40 százalékos a felár (értsd: az adófizetők kára). Úgy, hogy egyébként semmilyen nyilvános számítás nem támasztja alá az új kormánynegyed-koncepció jogosságát, értelmét és gazdaságosságát – írja a Válasz Online, alább olvasható a cikkük.
Voltak már jobb napjai a nyilvánosságnak. Az augusztus 8-i Magyar Közlönyből derült ki, hogy e cikk megjelenésének napjától minden építési ügy titkos idehaza. A Lázár János vezette szaktárca kezdeményezésére többé nem lehet szabadon böngészni az ÉTDR nevű hivatalos hatósági tájékoztatási oldalon, a kormányhivatalok nem teszik közzé építésügyi döntéseiket, az építtetők által feltöltött látványtervek, helyszínrajzok elérhetetlenek – természetesen visszamenőleg is. Ráadásul július 29-től 4800 forintot kell fizetni minden tulajdoni lap elektronikus lekéréséért a földhivatali portálon, miközben másfél éve még 1000, azóta 3000 forintért lehetett megtekinteni egy-egy ház, lakás vagy földdarab dokumentációját (benne az egykori és jelenlegi ingatlanbirtokosokkal, a felvett hitelekkel).
Nem állítjuk persze, hogy az ÉTDR-titkosítás és a tulajdonilap-drágítás célja kizárólag az újságírói munka akadályozása lenne – e lépésekkel a kormányzat a környezetükért tenni akaró civilek mozgásterét is szűkíti, a földhivatali sarcolás pedig mindenkit érint, aki épp ingatlanadásvételre „vetemedne”. Viszont az is tény, hogy a sajtó
Nemrég például a Válasz Online is így tárta fel, hogy az állam nem egy, hanem három fővárosi helyszínen vásárol irodatömböket a Tiborcz-körtől – összesen 600 milliárd forintért. A Bosnyák téri, 244 milliárd forintos beszerzésről először Hadházy Ákos független parlamenti képviselő közölt részinformációkat, majd az adásvételi előszerződést már bírósági úton „taposta ki” az államapparátusból. Miután pedig megírtuk, hogy a kormány a Kopaszi-gátnál, a BudaPart-fejlesztés területén ugyancsak vesz egy irodanegyedet potom 255 milliárdért, sőt az Ajtósi Dürer soron elkölt még 100 milliárdot új épületekre, a Transparency International Magyarország az ezekről szóló előszerződéseket is kiperelte a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt.-től – és lapunk rendelkezésére bocsátotta az eddig dugdosott dokumentációt.
A BudaPart-papírok egyértelműen megerősítik a nettó 255 milliárd forintos vételárat, sőt azt is, hogy az összeg szűk harmadát – foglaló és előleg címén – rögtön a tavalyi jelzálogszerződések, illetve az építési engedélyezés után megkapta a Tiborcz-hátterű fejlesztő. Az is kiderült, hogy az MNV nemcsak a Bosnyák téri irodaházak, hanem mindhárom helyszín esetében egy Pete Judit nevű ügyvéddel együttműködve intézte az „épületállamosítást” – ez pedig a belterjesség netovábbja. A jogász ugyanis nem más, mint Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter családi bizalmasa; ahogy a 24.hu észrevette, anno épp Pete vette át a tárcavezető testvérének ügyvédi irodáját és állami megbízásait. Ennél is pikánsabb azonban, hogy az eredeti Dürer Park-előszerződést az MNV nem adta ki a Transparency Internationalnek, mondván: azt nem a vagyonkezelő, hanem még a Külgazdasági és Külügyminisztérium írta alá az állam nevében a 2022-es választások előtt. Csakhogy a Szijjártó Péter-féle KKM nem ismerte el, hogy ebben az ügyben adatkezelő lenne, tehát – perek ide vagy oda – erről a szerződésről még mindig nem tudhatunk semmi pontosat.
Nem győzzük hangsúlyozni:
és soha, semmilyen nyilvános számítással nem támasztották alá, hogy az államnak valóban szüksége van közel 355 ezer négyzetméternyi új irodatérre. Azt meg pláne nem bizonyították, hogy normális dolog pincétől a padlásig megvenni óriási ingatlantömböket, miközben akár bérelhetnék is ezeket – ahogy többnyire a racionálisan működő nagyvállalatok teszik. Egy szó mint száz, erős a gyanúnk, hogy itt nem az államérdek határozta meg a kormányzati vásárlásokat, inkább a Tiborcz-féle lobbikör pénzigénye.
Az efféle gyanút nyilván úgy lehet megalapozni, ha igazoljuk: a kabinet jócskán túlárazva jut hozzá az említett létesítményekhez. Ám mivel viszonylag ritkán fordul elő, hogy üzleti szereplők kormányzati negyednek alkalmas irodatelepeket adnak és vesznek, a reális piaci érték meghatározása majdnem lehetetlennek tűnik a Bosnyák–Ajtósi–Kopaszi-tranzakciósorozat esetében. Biztos tehát, hogy át kell lépnünk az ország határait; közép-európai szinten érdemes hasonló volumenű bizniszeket keresni.
Szerencsénk van, hiszen épp a közelmúltban vásárolt meg valaki 122 ezer négyzetméternyi irodarengeteget Belgrádban – amely ugyan harmada a budapesti „műveleti területnek”, de legalább nem tíz- vagy százszoros a nagyságrendi különbség. Ez a valaki ráadásul maga Tiborcz István, az ő egyik alapkezelője volt, s ez a tény még indokoltabbá teszi a magyar és a szerbiai esetek összevetését. Mi is történt pontosan? Ahogy korábban megírtuk, a miniszterelnök vejéhez tartozó cég összesen 11 épületet szerzett Belgrád öt üzleti parkjában (Green Heart, FortyOne, Belgrade Business Center, 19 Avenue, House Office), és ezzel a déli szomszéd fővárosi irodakapacitásának csaknem 10 százalékát uralja. Prémiumkategóriás felépítményekről van szó – olyan stratégiai jelentőségű bérlőkkel, mint például az Air Serbia légitársaság. Ez az ingatlancsokor korábban a lengyel központú, de a Magyar Nemzeti Bank irányítása és többségi befolyása alatt álló GTC tulajdona volt, innen került 2021-ben Jellinek Dániel Indotek-csoportjához, majd idén januárra a Tiborcz-féle Gránit Alapkezelőhöz. Ami biztos: a házak három éve 267,6 millió euróért cseréltek gazdát, a jelenkori piaci értéket pedig 275 millióra tette a szerbiai Forbes. A Válasz Online információi szerint a Jellinek-korszakban kifejezetten előnyös szerződéseket kötöttek a régi és újabb bérlőkkel, ez pedig az ilyen irodaingatlanok – mint speciális jövedelemtermelő egységek – esetében meghatározó jelentőségű: tehát nincs okunk kételkedni a 275 millió eurós becslés helyességében.
A kérdés csak annyi, hogy összevethető-e egyáltalán a magyar és a szerb irodapiac? Nos, a Cushman & Wakefield ingatlantanácsadó szakértői anyaga Belgrád csúcskategóriás irodaházaiban 18 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjat rögzít – és miként alább látható, ennél legfeljebb egy hajszállal kell többet fizetni Budapesten a bérlőknek. Vagyis: ha Tiborcz külhoni komplexuma nem amott, hanem emitt lenne, körülbelül 280-300 millió euróra taksálnák a teljes felvásárlási árat. Ez tehát 122 ezer négyzetméter esetében maximum 120 milliárd forintot jelent, vagyis négyzetméterenként cirka egymilliót. A magyar kormány viszont 355 ezer négyzetméterért nem 355 milliárd forint körüli összeget fizet Tiborcz Istvánnak és üzlettársainak, hanem
Felvethető persze, hogy míg Belgrádban nem vadiúj irodaházakat vett a miniszterelnök vejéhez tartozó Gránit Alapkezelő, addig Budapesten szupermodern létesítmények várják majd a költözködő állami tisztviselőket. Csakhogy, mint írtuk, a szerbiai érdekeltségeknél részben a telítettség, tehát a hosszútávú bérleti szerződések megléte adja az értéket – miközben a magyar fővárosban épülő ingatlanok bérlőkkel való feltöltésére nem kellett egy fillért sem költenie az eladóknak, hiszen a vevő, azaz a kormányzat maga lakja majd be a tereket. Vagyis egy néhány éve épült, de piaci elven működtetett irodaóriás semmiképp sem értéktelenebb, mint egy állami előfinanszírozással, hatalmi használatra épített székház.
Hogy ne csak a belgrádi piaci valóságból levezetett számaink legyenek, több ingatlanszakértőt is felkértünk: szakmájuk kalkulációs szabályai szerint – az ismert budapesti irodabérleti díjak alapján – alkossák meg a magyar kormány által kiszemelt három épületegyüttes reális felvásárlási árait. Nem szigorúságra, inkább nagyvonalúságra kértük őket, tehát arra, hogy ne a lopást akarják bizonyítani, hanem vegyenek figyelembe minden olyan tényezőt – kedvező lokáció, energiahatékonyság, stb. –, amely indokolhatja az állami pénzköltés extra mértékét. Ahogy az alábbi összeállításból kiolvasható, a legnagyobb jóindulattal is csak annyit tudtak mondani:
tehát e számítás szerint is legalább 40 százalékos felárral vásárol az állam – az eladók érdekében.
Akad persze további érdekesség is. A projekteket jegyző befektetők – vagyis Tiborcz István és a nyitóképünk jobb térfelén szereplő Garancsi István, illetve a másik oldalon feltűnő Balázs Attila – lényegében ugyanazok, mint a kivitelezők. Hiszen a konkrét megvalósítást Garancsi Market Zrt.-je és a Balázs Attilához tartozó Bayer Construct végzi, vagyis az építtetői és az építői profit lényegében ugyanazon körnél csapódik le. Sőt, még az alvállalkozói nyereség egy része is náluk landol, hiszen például a Bosnyák téri monstrum előregyártott betonelemeit egy Balázs–Tiborcz-kötődésű vállalkozás biztosítja – lásd alább. Az „emeletes” profitképzés miatt tehát akár a százmilliárdos tartományban is mozoghat az eladók tényleges haszna – feltéve persze, hogy profikról van szó.
Néhány hete „az elmúlt 35 év legnagyobb ingatlanmutyijaként” értékeltük, hogy Orbán Viktor kormánya 600 milliárdot fizet Orbán Viktor vejének és társainak. A fentiek tükrében alighanem „minden idők legnagyobb mutyiját” kellett volna írnunk. Hisz’ valószínűleg sosem keresett még ennyi pénzt Magyarországon senki egyetlen ötlettel. A találmány lényege ennyi: vetessünk drágán irodaházakat az állammal – ha szüksége van rá, ha nem.
További kedélyborzolás gyanánt pedig mutatjuk a Dürer-, a Bosnyák- és a Kopaszi-fejlesztések részletesebb adatait, értékbecsléseit:
I. A Dürer Park két új irodatömbje – XIV. Ajtósi Dürer sor, Zichy Géza utca, Abonyi utca
Előszerződés az állammal: 2022. március 16. (az eredeti megállapodást a Külgazdasági és Külügyminisztérium köthette, az MNV Zrt. csak később vette át az ügylet menedzselését)
Irodaterület: kb. 44 ezer négyzetméter
Vételár: az adásvételi előszerződés egyelőre nem nyilvános, csak annyit tudunk biztosan, hogy a magyar állam javára 80 milliárdnyi jelzálog van bejegyezve, de a 24.hu – biztos forrásból – 100 milliárd forintos vételárról értesült.
Eladó: A területet menedzselő céget, a Dürer Befektetési Kft.-t 2018-tól az akkor ismeretlen hátterű – később Tiborcz-közeliként azonosított – Közép-Európai I. Magántőkealap, illetve Garancsi István érdekeltségei közösen vették birtokba. Miután a kormányzat 2021 novemberében kiemelt beruházássá nyilvánította a projektet, a kft. részben Garancsi Market-csoportjáé maradt, a kétharmados cégtöbbség azonban arra a Főnix Magántőkealapra szállt, amely a kormányfő vejéhez tartozó Gránit Alapkezelő leágazása. Ugyanez a magántőkealap korábban 50 milliárd forintnyi tőkét kapott az állami MFB úgynevezett krízisprogramjából. Miközben az állam az irodaházakat felvásárolja a Dürer Befektetési Kft.-től, a területen a beruházás második ütemében megépülő 207 lakást a magánberuházó saját körben értékesítheti.
Beköltözők: a Nagy Márton-féle Nemzetgazdasági Minisztérium és a tárca által felügyelt társaságok, például a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., az MFB Magyar Fejlesztési Bank, az Eximbank, a Diákhitel Központ és a Corvinus Nemzetközi Befektetési Zrt.
II. Hét egységből álló új irodanegyed Zugló Városközpontban – XIV. Bosnyák tér, Csömöri út, Rákospatak utca, Bosnyák utca
Előszerződés az állammal: 2023. április 6.
Irodaterület: kb. 150 ezer négyzetméter
Vételár: 244 milliárd forint
Eladó: A Bayer Construct-cégcsoport eleinte 950 lakás mellé húzott volna fel irodákat – 2021-től nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásként –, ám 2023-ban az MNV kérésére módosult a terv: a nyolc tömbből végül hét kormányzati tulajdonú irodaház lesz, és csak 168 luxuslakást kell értékesítenie a piacon Balázs Attila vállalatának. Utóbbi üzletember, akit korábban a NER új üstökösének, térkő- és kavicskirálynak neveztünk, ma már a miniszterelnök veje körüli pénzügyi hálózat egyik alapembere. A Zugló Városközpont-projekthez az előregyártott elemeket például az a Viastein Kft. állítja elő, amelynek egyik felét magánszemélyként Balázs Attila birtokolja, a másikat pedig egy olyan társaság, amelynek osztalékelsőbbségi papírjai a fent említett Közép-Európai I. Magántőkealapnál – azaz Tiborcz közvetlen közelében – vannak. (Nem mellékesen: ugyanez a Viastein Kft. szponzorálja Orbán Ráhel férjének egyik első érdekeltségét, a keszthelyi jachtkikötőt.)
Lehetséges beköltözők: Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság (KEF), Pest Vármegyei Kormányhivatal, stb.
III. Hat új irodaház a Kopaszi-gátnál lévő BudaPart-városrészben – XI. Budafoki út, Dombóvári út, Hengermalom út
Előszerződés az állammal: 2023. június 9.
Irodaterület: kb. 160 ezer négyzetméter
Vételár: 255 milliárd forint
Eladó: A BudaPart-fejlesztés már 2016-ban kiemelt státuszt kapott, s a projekt „belökésében” fontos szerepet játszott az állami tulajdonú Eximbank 52 millió eurós mankója. Két éve aztán – egy DAM Invest nevű kft. takarásában – a Tiborcz-féle Főnix Magántőkealap lett a Kopaszi Gát Zrt. legnagyobb, minden fontos döntést blokkolni képes tulajdonosa (Garancsi István és Hernádi Zsolt Mol-vezér koalíciója mellett). Jelenleg már az itteni strandot is kormányfő vejének BDPST-csoportja üzemelteti Flava Beach néven.
Lehetséges beköltözők: a Lázár János által felügyelt MÁV-csoport, Állami Számvevőszék, Nemzeti Választási Iroda, Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala, stb.
*
A cikkben szereplő cégadatokat az Opten Kft. szolgáltatta.
Forrás:kuruc.info
Tovább a cikkre »
