Drasztikusan hat az irodákra a munkaerőhiány

A magyar gazdaság számos szektorára jellemző munkaerőhiány az irodapiac szereplőit is érinti, méghozzá két aspektusból: a kivitelezői munkaerőköltségek emelkedése és az építkezések esetleges elhúzódása, illetve a majdani bérlők munkaerő-toborzása és az ezzel összefüggő irodaterület-igények alakulása szempontjából. Ez a két aspektus a fejlesztők számára – részben áttételesen – egyszerre jelent kihívást, munkájuk során mindkettő létfontosságú az üzleti siker szempontjából, éppen ezért aktívan kell vele foglalkozniuk.

Forrás: Shutterstock

Az állami és uniós forrásokból finanszírozott beruházások és az újra lendületbe jövő lakóingatlan-fejlesztések éles versenyt támasztanak a válság évei alatt számottevően leépült kivitelezői kapacitásokért. A kapacitásszűkét fokozza, hogy az osztrák és a német lakáspiaci boom jelenleg is komoly munkaerő-elszívó hatást gyakorol nemcsak Magyarország, de az egész régió építőiparára. Ez a munkaerőhiány, valamint a garantált bérminimum emelése számottevő bérnövekedést eredményezett az ágazatban, de – szintén a megnövekedett keresletnek köszönhetően – drágultak az építőanyagok is. Egyelőre nem látni, hogy ezeknek a folyamatoknak mikor lehet végük, de az idén éves összehasonlításban 15-20 százalékkal is nőhetnek a kivitelezési költségek. Mindez az irodabérleti díjak emelkedésének irányába hat, csakúgy, mint a bérlői kereslet élénkülése. Utóbbit jól jelzi, hogy Budapesten az üresedési ráta 10 százalék körüli szintre csökkent, ami a válság óta a legalacsonyabb értéknek számít. Az új projektekben 2017-ben az irodabérleti díjak várhatóan meghaladják majd a 15 euró/négyzetméter szintet.

A fejlesztők ezt a költségoldalról fűtött áremelkedést úgy igyekeznek elfogadtatni a bérlőkkel, hogy a korábbiaknál sokkal profibb, szofisztikáltabb terméket kínálnak. Erre meg is van a fogadókészség, hiszen a relatív munkaerőhiánnyal a nagy irodaházak bérlői, jellemzően a diplomás, több nyelvet beszélő dolgozókat versenyképes fizetésért foglalkoztató szolgáltatóközpontok (ssc-k) is szembesülnek. Mindez részben abban csapódik le, hogy ezek a bérlők egyre magasabb elvárásokat támasztanak az irodákkal szemben. A munkáltatók ugyanis egyre jobban kénytelenek megbecsülni munkavállalóikat, egyes szektorokban pedig már egymástól csábítják át a dolgozókat. Az attraktív béreken túl így a jó helyen, metróközelben lévő, jó szolgáltatási környezettel ellátott, extrákat is nyújtó, tágas iroda fontos munkaerő-toborzási eszközzé vált. Azzal, hogy a munkáltatók mindinkább a minőségi munkakörülmények biztosításával versenyeznek a legjobb munkaerőért, elindult az egy főre jutó irodaterületek növekedése is.

Ökölszabály, hogy az egy főre jutó irodabérleti költség és az egy főre eső bérköltség egy a tízhez aránylik egymáshoz. Ebből az következik, hogy a kvalifikált munkaerőért versenyző irodabérlőknek kevesebbe kerül, ha egy jobb elhelyezkedésű, magasabb minőségű irodáért a piaci átlaghoz képest 10 százalékkal többet fizetnek, mint ha a bérek terén szállnak harcba. Nem véletlen, hogy a dolgozók munkakörnyezetének komfortos kialakítása kezd a legfontosabb tényezővé válni az irodaépületekben. Az irodán belüli kikapcsolódási lehetőségek – konyha, étkező, pihenőszoba stb. – persze nem öncélú elemek, hanem azt szolgálják, hogy a dolgozók minél kevesebb időt töltsenek az irodán kívül, és a munkatársaknak minél többször legyen alkalmuk az informális érintkezésekre, ami végső soron a közös munkát segíti.

Az Y, avagy millenáris generáció teljesen más elvárásokat támaszt a munkahelyével, munkaadójával kapcsolatban, mint a korábbi nemzedékek. Az Y generáció tagjainak alapvető igényük, hogy a laptopjukkal bárhol dolgozhassanak, ami multifunkciós terek létrehozását teszi szükségessé. Míg régen az állásra jelentkező akkor látta azt az irodát, ahol dolgozni fog, amikor munkába állt, addig ma már az állásinterjú része a munkahely bemutatása, az iroda(ház) és a közvetlen környék által kínált szórakozási és rekreációs lehetőségek megmutatása. A munkavállaló pedig nagy részben ez alapján dönti el, hogy végül melyik munkaadót választja.

Mivel a dolgozók rengeteg időt töltenek a munkahelyükön, fontos, hogy miként érzik magukat az irodában, milyen gyorsan jutnak oda közösségi közlekedéssel (lehetőleg metróval) vagy kerékpárral, milyen szolgáltatási környezet veszi őket körül, és ott mi mindent tudnak elintézni munka után vagy ebédszünetben. Az igazán tudatos bérlők számára az energia- és költségtakarékos üzemeltetés mellett már az is fontos, hogy az irodaépület jó hatással legyen a munkavállalók egészségére. Ha ezek a feltételek rendben vannak, nő az adott munkahely attraktivitása, javul a munkavállalók produktivitása, csökken a fluktuáció és a betegség miatti hiányzás. Összességében munkavállalónként akár napi egy óra, a munkahelyen eltöltött pluszidőt is jelenthet, ha vonzó az iroda és vonzó környezetben helyezkedik el, így a magasabb bérleti díj végül forintosítható hasznot hoz a bérlő számára. Ezt az igényt felismerve épül fel Magyarország első, a nemzetközi Well Building Standardnek megfelelő irodaháza Budapesten, az egyik legnépszerűbb irodalokációnak számító Váci úton. A Well Building Standardet az Egyesült Államokban dolgozták ki, világszerte eddig több mint háromszáz projektet regisztráltak, de – mivel a minősítésre csak az épület beüzemelése és a paraméterek helyszíni ellenőrzése után kerülhet sor – eddig csak néhány épület kapta meg a tanúsítványt. Európában ezt a dokumentumot a több mint húsz regisztrált projekt közül elsőként egy londoni irodaépület szerezte meg a közelmúltban. Látható tehát, hogy egy nagyon friss koncepcióról van szó, mégis ez lehet a következő trend, amely meghatározza a budapesti irodapiac fejlődését.


Forrás:vg.hu
Tovább a cikkre »